ساخت و ساز همیشه حوزه‌ای محبوب و پُر سود بوده است، چه در ایران و چه در هر جای دیگر دنیا! به ویژه در 30 سال اخیر با توسعه بی‌رویه شهرهای کشور، بسیاری افراد پا به عرصه ساخت و ساز گذاشته‌اند.
بسیار می‌شنویم که که فلان بساز بفروش تو منطقه‌ای نام و آوازه‌ای برای خودش رقم زده است یا فلان دکتر یا وکیل وارد بساز بفروشی شده است. یا اصلاً چند جوان سرمایه‌هایشان را روی هم جمع کردند تا در حومه شهر کار ساخت و ساز را شروع کنند تا بلکه بتوانند درآمد خوبی کسب کنند.
همه اینها نشان دهنده نفوذ قوی صنعت ساخت و ساز یا همان بساز بفروشی در میان مردم است. اما هر فردی که به تازگی قصد ورود به این حوزه جذاب را دارد، می‌پرسد: «چگونه ساخت و ساز را شروع کنم؟» برای پاسخ به این سؤال با مقاله دیگری از ویکی ساختمون همراه باشید.
فرآیند شروع کار بساز بفروشان از ابتدا تا انتها
شروع ساخت و ساز را به مراحل زیر تقسیم کردیم، مهم است که هر مرحله را با دقت و بررسی های زیاد انجام دهید:
خرید زمین
اولین کار باید برای شروع مراحل ساخت ساختمان انجام داد، خرید زمین است. ابتدا باید شرایط زمین را ارزیابی کرده و سند ملک را با تمامی موارد موجود مطابقت دهید. تطابق دادن سند با موارمد موجود به معنای بررسی مشکل دار نبودن زمین است. این مهم را می‌توان از طریق استعلام از شهرداری منطقه مورد احداث جویا شد. انجام این کار به این دلیل مهم است که شاید سند در گرو بانک بوده یا از سوی شهرداری مورد جریمه واقع شده است.
در انتخاب زمین اگر برخی از نکات را توجه کنید، می‌توانید به فروش بهتر واحدهای خود خوشبین باشید. مثلاً برای ساخت و ساز مسکونی، زمین هایی که در میانه کوچک و به صورت جنوبی قرار دارند، در موقعیت خوبی برای ساخت قرار دارند. برای ساخت و ساز تجاری، زمین‌هایی که در بر خیابان اصلی قرار دارند، بهترین موقعیت برای احداث بنا هستند. موارد دیگر مانند فرهنگ عمومی منطقه، قیمت زمین، قیمت مسکن، موقعیت و شکل هندسی زمین در فروش بهتر تأثیرگذار هستند.
مجوزهای شهرداری
برای شروع ساخت و ساز باید پیگیر شرایط و اخذ مجوزهای لازم را از شهرداری باشید. این مرحله شامل بازدید مأمور شهرداری، تشکیل پرونده، پرداخت عوارض، طراحی نقشه معماری، چاپ پروانه، تهیه مدارک پیش نویس و در پایان مجوز ساخت می‌شود. برای تشکیل پرونده باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی شهر (پیشخوان) مراجعه کنید. مراجعه به دفتری که نزدیک به محل احداث بنا است پیشنهاد می‌شود.
مطلب پیشنهادی: قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران از تراکم تا سطح اشغال و تعداد طبقات
سپس، کارشناس یا مأمور شهرداری تطابق وضع موجود ملک با سند، از زمین بازدید به عمل می آورد. کارشناس شرایط کلی موجود در ملک اعم از موقعیت زمین، موقعیت املاک مجاور، عرض گذر، ابعاد زمین و غیره را بررسی و موارد را به سمع و نظر کارشناسان شهرداری می‌رساند. برحسب بازدید انجام شده، «دستور نقشه ساخت» به مالک (بسازبفروش) داده می‌شود. در دستور نقشه مواردی مانند کروکی زمین، سطح اشغال و موارد دیگر قید شده‌اند.
دستور نقشه
دستور نقشه یک برگه رسمی از شهرداری است که اطلاعاتی مانند شماره پرونده، کُد شناسایی ملک، نوع بافت، مشخصات مالک، ابعاد ملک، مساحت ملک، کاربری ملک در طرح تفصیلی، تجاوز به گذر یا به املاک مجاور، تعداد طبقات مجاز، محل احداث بنا و توضیحات دستور نقشه قید شده‌اند. سپس مالک برطبق مفاد دستور نقشه، اقدام به طراحی نقشه ساختمانی می‌کند.
در این مرحله، مالک باید به نزد مهندس معمار دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی یا دفاتر مهندسی برود. مهندس معمار براساس مفاد دستور نقشه، اقدام به طراحی نقشه معماری (فاز 1) می‌کند. در مرحله همچنین نوع اسکلت سازه (بتنی یا فلزی)، نقشه‌های سازه و تأسیسات نیز تهیه می‌شوند. مهم است نقشه معماری مطابق با ضوابط شهرداری طراحی شود تا فرآیند ساخت و ساز به موقع شروع شود.
اخذ پروانه
پس از تأیید کلیه نقشه‌ها و مهر و امضای آن‌ها توسط طراح و محاسب، نقشه‌ها بار دیگر به دفتر خدمات ارسال می‌شود. شهرداری نقشه‌ها را براساس کاربری و تعداد طبقات بررسی کرده و فیش عوارض را صادر می‌کند. در این زمان مالک باید فیش عوارض را پرداخت کند تا شهرداری پروانه ساختمانی و برگه شروع به کار را صادر کند.
بعد از پرداخت عوارض در پیشخوان دولت، مدارک پیشنویس نظیر آزمایش مکانیک خاک و تاییده سازمان نظام مهندسی برای تعیین ناظر صادر می‌شوند. بعد از اخذ پروانه ساخت (شناسنامه فنی ساختمان)، مالک برای تعیین ناظر ساختمان، باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کند. مالک باید با ناظر و مجری قرارداد امضا کند و برگه شروع به کار را نیز به امضای ناظر و مجری برساند.
قبل از ساخت
حالا که پروانه ساخت صادر شده است و ناظر و مجری نیز تعیین شده‌اند، وقت آن است که برخی کارها قبل شروع به ساخت بنا انجام شوند. اول باید کلیه نقشه‌ها توسط ناظر و مجری بررسی شوند و این دو عزیز از محل ملک بازدید به عمل آورند. اگر نقشه‌ها با شرایط ملک مغایرت داشته باشد، باید موارد اصلاحی به شهرداری ابلاغ شود تا اصلاحات لازم روی نقشه‌ها انجام شوند.
همچنین بررسی شرایط ایمنی زمین نیز مهم است، ناظر باید وضعیت ملک را از نظر خطر ریزش بررسی کند و تمهیدات لازم را برای جلوگیری از بروز حادثه در هنگام تخریب، گودبرداری و سایر مراحل ساختمان سازی در نظر بگیرد. انجام الزامات شهرداری مانند ایمن کردن محل عبور و مرور عابرین و خودروها، نصب تابلوی مشخصات پروژه، حصارکشی و موارد دیگر ضروری است. بیمه کردن کارگران نیز یکی دیگر از کارهایی است که حفظ ایمنی در محل کارگاه کمک می‌کند.
چه نکاتی را باید در ساخت و ساز رعایت کنیم؟
حالا که فرآیند ساخت و ساز شروع شده است، مهم است نکات زیر را در نظر بگیرید:
- در عقد قرارداد و مسائل حقوقی مربوط به شرکت‌های مهندسی و پیمانکاران دقت لازم را به خرج دهید.
- اگر به دنبال مشارک در ساخت هستید، باید تک تک موارد قراردادی و حقوقی در این زمینه را جویا شوید تا خدایی نکرده کلاه سَرتان نرود!
- از مصالح و مواد باکیفیت در احداث بنا استفاده کنید.
- از نیروهای خبره و با تجربه در امر ساخت و ساز بهره ببرید.
- برای اجرای پروژه یک برنامه زمان‌بندی جامع با پیش بینی مهلت اتمام هر قسمت از پروژه تعیین کنید.
- مراحل مختلف ساخت و ساز را به درستی انجام دهید تا پایان کار به موقع صادر شود.
- اجرای غیر اصولی ساختمان باعث جریمه، تخریب (در صورت نیاز)، متحمل شدن هزینه‌های هنگفت، از دست رفتن زمان، صادر نشدن پایان کار و عدم امکان برای فروش واحدها می‌شود.
کلام آخر
وارد شدن به حوزه ساخت و ساز و تبدیل شدن به یک بسازبفروش می‌تواند هیجان انگیز باشد. همین که بتوان ساختمانی چند طبقه را احداث کرد و در پایان سود کلانی به جیب زد! خود به تنهایی انگیزه‌ای بالا برای حضور مداوم در این صنعت پرطرفدار است. اما مهم است فقط به سود فکر نکنید، شما بخش مهمی از توسعه شهر را بر دوش دارید و باید مسکنی امن و زیبا برای مردمان این سرزمین بسازید. با این که عدم نظارت دقیق دولتی و وارد شدن هر فرد در هر حوزه شغلی به بازار ساخت و ساز، در چند سال اخیر منجر به احداث بناهای غیراصولی شده است.
